【記者 周志杰 于海燕 報導】
高雄首例公辦都更注入競技與休閒新引擎
高雄市政府今（14）日舉行「鳥松區山水段運動休閒專用區公辦都更案」招商說明會，這是台灣首件以運動、休閒與樂齡健康產業為核心的公辦都更案。該計畫整合澄清湖棒球場、附近運動設施與捷運雙站區位優勢，擬打造一座複合式運動休閒園區，同時在招商階段同步設置廉政平台，確保招商過程公開、公平、公正。
從球迷熱潮到城市品牌，從土地活化到健康產業，本案意圖藉都更這條看似冷硬的途徑，推動高雄運動產業升級與都市願景重塑。以下讓我們深入解構這件案子的三大篇章：規劃特色、招商挑戰與城市意義。
《都更構想與規模解析》從運動核心到健康樂齡綜合體
郭添貴秘書長在說明會指出，澄清湖棒球場自1999年啟用，是南部唯一符合國際 A 級規範、可容納約 2 萬名觀眾的球場。隨著職棒與國際賽事熱潮席捲，其觀賽人次至今年 8 月已突破 38 萬人次，彰顯該區域的運動潛力與市場吸力。 本案開發範圍共計 12.43 公頃，其中包含：2.87 公頃運動休閒專用區、5.45 公頃體育場用地、4.02 公頃公園用地維護與建設。總投資規模達新臺幣 180 億元。在條件上，市府提出三大核心結構：
一、球場升級與永續營運： 得標者需承租澄清湖棒球場 9 年 11 個月，且每年安排至少 50 場棒球活動，其中中華職棒一軍不少於 30 場；同時需捐贈外野計分大螢幕，確保觀賽體驗與硬體升級。
二、TOD 導向開發： 基地距離黃線 Y3、Y4 兩站僅約 400 公尺，未來將以大眾運輸導向模式串聯運動、商業、休閒與生活機能，形塑一日生活圈與點消費聚落。
三、運動＋醫療雙引擎： 預定地鄰近長庚醫院，計畫導入健康樂齡、復健診療、體能中心等設施，拓展運動產業的延伸價值與複合性機能。
此外，市府並宣示成立廉政平台，由都更主管機關及第三方機構監督招商程
在規劃與宣示之外，也已有具體實例引援。根據自由體育報導指出，在招商會場中，台鋼雄鷹隊領隊劉東洋鬆口，台鋼有意願參與投標，這可能成為球隊認養澄清湖球場的契機之一。此訊息一出，為案子注入焦點與市場期待。
《招商難題與庭外變數》風險評估與策略布局
雖然構想強大，但招商路上勢必面臨多項挑戰與風險。
一、權利變換與土地整合的複雜性。該土地目前屬於市府所有，將透過權利變換模式進行，得標方需承接球場營運責任與公共設施建設義務，其資本與風險門檻不低。
二、商業與休閒收益能否匹配投資規模。180 億的投資巨額，未來營收必須覆蓋住宅、商場、旅宿、運動設施、醫療健康等多元業態。若某些業態未能如期活化或市場需求不足，將對承租者與市府皆構成壓力。
三、組織協調與利益整合的挑戰。得標者需與市府、體育單位、運動賽事主辦方、醫療體系、社區團體、交通部門等多方協商，分工與責任分配複雜。招商過程必須面對土地使用變更、建照申請、地方阻力等潛在變數。
四、維運成本與永續經營問題。場館、維護、公共設施、園區管理成本高昂，未來得標者要有長期資金與經營能力，才能避免淪為「開發後空窗」的負擔。
五、一個重要的潛在變數是 球隊角色與認養風向。如前述台鋼雄鷹有意參與投標，若球隊作為球場主要承租者，可能在賽事安排、場館調度與球迷體驗上占有優勢。但球隊是否願意承擔長期場館管理責任仍尚未決定。
為化解這些風險，市府已在招商條件中設立硬性規範，如固定舉辦賽事、捐贈螢幕、設定公益教育空間等，以鎖定具能力與誠信的團隊。而透明公開的廉政平台，也可增強企業對參與規劃的信心。
《都市轉型與生態融合》運動園區如何成為城市新綠肺
這件都更案的意義不僅在於商業開發，更在於城市轉型與生態整合的象徵意義。過去澄清湖區域一直為高雄重要的運動綠帶與景觀地帶，其山水自然景觀是市民珍視的都市資產。都市化壓力下，如何在開發與保育之間取得平衡，是本案的關鍵指標。
都發局早在 2025 年 8 月，就公告劃定澄清湖棒球場周邊更新地區為運動休閒專用區，都市更新計畫書與圖則亦於公告期內公開閱覽。這代表市府在早期即將開發藍圖置於公開視野，為利益關係方、鄰里與民間提供回饋與監督空間。在設計理念上，該園區未來除運動場館以外，還納入公園綠地（4.02 公頃）與都市開放空間維護，以緩衝開發密度、提供市民休憩空間。此外，TOD 模式的導入代表未來交通將以公共運輸為主體，減少私人車流誘發的塞車與空污壓力。這樣的開發方向若落實，將使澄清湖區成為高雄東區綠色運動城鎮樣板。再者，運動＋醫療的產業結合具有潛在協同效益。許多健康與復健服務、銀髮休閒需求可在此園區被納入產業鏈，對於打造健康城市、延伸高齡福利體系，具有正面溢效。若商業與運動、醫療設施能無縫整合，未來在東高雄應可形成新型健康生態圈。值得觀察的是，在這樣的開發定位下，如何保留區域特色、控制建蔽率、設計低衝擊綠建築與雨水回收系統，以及在開發過程不破壞既有山景視野，將是評估案子成敗的重要維度。
《韌性》城市，規劃、設計、招商、運營
山水段運動休閒專區公辦都更案是高雄市政府向外宣告的一場大膽轉型企劃：從單一棒球場升級，到融合運動、商業、醫療、綠地與交通的複合園區；從土地閒置再生，到賦予城市新動能。若此案能在招商過程中吸引優質團隊、兼顧設計意義、維持公共性與環境敏感度，那麼它將不只是城市建設的符號，更可能成為國內都更＋運動產業融合的樣板。
然而，理想華麗的構想必須經過市場試煉與落地挑戰：資金、維運、整合、風險、設計細節樣樣都不能小覷。最後，這個案子能不能成為高雄邁向國際運動城市、打造健康都會生態圈的關鍵踏板，就看未來誰來拿下這塊土地、如何規劃與善用。高雄的下一步，不只是城市建築的擴張，更是一次城市價值的拷問與進化。
